Rozdělení a následný prodej pozemku opatrované

Jsem opatrovníkem maminky. Chci prodat zahradu, kterou vlastní a roky neužívá. Dva sousedé mají zájem o koupi, každý ½ pozemku. Musím žádat stavební úřad o souhlas s rozdělením pozemku, geodet pak pozemek rozdělí. Sousedé rozdělení uhradí, nevím ale, jak to provést, když majitel je maminka. Nechám vyhotovit znalecký posudek, ale nevím, jestli až po rozdělení pozemku nebo lze i před tím (na staré číslo parcely). Výpis z katastru, který budu dokládat k žádosti o schválení právního jednání musím doložit až ten konečný, po rozdělení? Pokud by se z nějakého důvodu po rozdělení prodej nezrealizoval, mohla by se situace značně zkomplikovat. Lze to provést tak, že na soud podám jen jednu žádost o schválení právního jednání a doložím: znalecký posudek, výpis z katastru, kupní smlouvu, geometrický plán? Nebo budou dvě, zvlášť na rozdělení a prodej?

Odpověď

Ve Vašem případě se jedná o nakládání s nemovitým majetkem osoby omezené ve svéprávnosti, a proto je nutné postupovat podle § 483 občanského zákoníku.

Podle § 483 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku opatrovník nesmí bez souhlasu soudu opatrovancovu nemovitou věc nebo podíl na ní zcizit ani zatížit. Souhlas soudu je tedy při prodeji zahrady vždy nutný.

Ve Vašem případě je však potřeba rozlišit dvě samostatná právní jednání:

• rozdělení pozemku,
• následný prodej nově vzniklých parcel.

Rozdělení pozemku není pouze technickou otázkou, ale představuje zásah do majetkové podstaty opatrovance. Dochází jím ke změně právního a faktického uspořádání nemovitosti, a proto je nutné, aby bylo schvalováno samostatně.

Správný postup tedy je:

1. Nejprve připravit rozdělení pozemku
– nechat vyhotovit geometrický plán,
– zajistit souhlas stavebního úřadu s dělením pozemku (je-li vyžadován),
– a podat soudu návrh na schválení právního jednání spočívajícího v rozdělení pozemku.
Teprve po schválení rozdělení a zápisu nových parcel do katastru nemovitostí můžete řešit samotný prodej.

2. Následně podat návrhy na schválení jednotlivých kupních smluv
Protože budou vznikat dvě nové parcely a každý soused kupuje jinou část, je nutné podat:
– dva samostatné návrhy na schválení právního jednání,
– ke každé konkrétní kupní smlouvě zvlášť.
Změny budou v prvním bodě realizovány přes katastr, proto je nutné samostatné schválení a druhá změna (resp. dvě změny) budou také realizovány přes katastr, proto je nutné mít dvě samostatné rozhodnutí.

Pokud jde o znalecký posudek, je možné, že soud bude trvat na vyhotovení již před rozdělením pozemku a následně při prodeji jednotlivých částí by z něj mohl vycházet, aby vyhodnotil, zda jde o právní jednání ve prospěch opatrované.

Hodnota jednotlivých částí se totiž může lišit podle:
– výměry,
– přístupu,
– tvaru pozemku,
– možnosti využití,
– případně návaznosti na okolní nemovitosti.

Znalecký posudek vyhotovený ještě před rozdělením na původní parcelní číslo by mohl být pro následný prodej méně použitelný, ale soud by jej mohl tolerovat, aby se nezvyšovaly další náklady.

Chápu Vaši obavu, že pokud by po rozdělení pozemku následně k prodeji nedošlo, může situace působit komplikace. To je však v praxi běžné riziko a samo o sobě nebrání rozdělení pozemku. Rozdělené parcely mohou zůstat i nadále ve vlastnictví opatrované.

Do kupních smluv se současně standardně zapracovává ustanovení, že:
– právní jednání podléhá schválení opatrovnickým soudem,
– a účinnost či realizace převodu nastává až po právní moci schvalujícího usnesení soudu.

Tím je chráněna jak opatrovaná, tak kupující.

Mgr. Radka Pešlová