Spory s uživatelem pozemku, který vlastní opatrovaná osoba

Pečuji o svou maminku, která je omezena ve svéprávnosti. Kromě každodenní péče zajišťuji také správu jejího majetku, včetně řešení právních a majetkových záležitostí.
V současné době řeším u soudu situaci, kdy na pozemku ve vlastnictví mojí maminky stojí budova, jejímž vlastníkem je jiná osoba. (Budova byla postavena na zahradě naší rodiny před rokem 1989, kdy na nějakou dobu vlastnil zahradu stát a stavbu povolil.) Říkám, že maminka pozemek pronajímá, ale ve skutečnosti se spíše jedná o snahu získat nějaké nájemné zpětně – doposud totiž nebyla uzavřena žádná nájemní smlouva a za užívání pozemku se řádně neplatilo.
Majitel budovy tvrdí, že užíval pouze část pozemku přímo pod budovou a odmítá platit nájemné za zbývající část pozemku s tím, že ji prý nevyužíval, protože budova nebyla v minulosti obyvatelná. Prováděl ale rekonstrukci, chodil po pozemku, uskladňoval na něm stavební materiál a parkoval tam auto. Žádná smlouva, která by rozsah užívání pozemku vymezovala, však nikdy neexistovala.
Ráda bych se proto zeptala, jak se v podobných případech běžně postupuje. Má vlastník pozemku právo požadovat nájemné za celý pozemek, pokud neexistuje žádná dohoda, která by užívání omezovala jen na část pozemku?
Soud požaduje důkazy, že užíval i jinou část pozemku než jen tu, na které dům stojí. Přístup měl na celý pozemek – prý ho ale nevyužíval. Na druhou stranu maminka platí státu daň z celého pozemku a nikdo se neptá, jestli ho využívá celý nebo jen část.

Odpověď

Předem se musím omluvit, ale Váš dotaz již spadá do úrovně advokacie. Toto není otázka, která by byla specifická z pohledu opatrovnictví. Obdobný problém by řešil kterýkoliv vlastník pozemku, kterému tam z dob před rokem 1989 hospodařil stát. Je zde otázkou, proč byl vrácen pozemek, který má zátěž budovou, proč situace od té doby nebyla nijak jinak řešena.
Proto bych Vás především odkázala na advokátní služby.

Nicméně se pokusím alespoň nastínit úhel pohledu, kterým bych šla já, i když neznám podrobnosti, a proto moje rada může být velmi nepřesná. Pokusím se Vám poskytnout odborný pohled na věc podle českého práva, avšak mějte prosím na paměti, že se jedná o obecné informace, nikoli o konkrétní právní radu ve Vaší věci. Pro tu je nezbytné konzultovat situaci s Vaším advokátem, který se seznámí se všemi detaily a dokumenty.

Právní podstata nároku: Bezdůvodné obohacení

První a nejdůležitější věc je správně právně uchopit Váš nárok. Jelikož mezi Vaší maminkou a vlastníkem budovy neexistuje nájemní smlouva, Váš nárok právně není nárokem na "nájemné". Jedná se o nárok na vydání bezdůvodného obohacení.
Podle § 2991 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se bezdůvodně obohatí ten, kdo získá majetkový prospěch tím, že užívá cizí věc bez právního důvodu (tedy bez smlouvy). Vlastník budovy užívá pozemek Vaší maminky bez jakéhokoliv oprávnění (smlouvy), a tím na její úkor získává majetkový prospěch. Výše tohoto bezdůvodného obohacení se zpravidla určuje podle částky, kterou by za normálních okolností musel platit za nájem srovnatelného pozemku v daném místě a čase (tzv. obvyklé nájemné).

Rozsah užívání pozemku a důkazní břemeno

Nyní k Vaší klíčové otázce: Má vlastník pozemku právo požadovat plnění za celý pozemek, pokud neexistuje dohoda omezující užívání?

Odpověď není zcela jednoznačná a závisí na prokázání skutečného stavu. Platí následující principy:

1. Plnění se požaduje za skutečné užívání: Nárok na vydání bezdůvodného obohacení se váže na skutečný rozsah užívání. Soud bude zkoumat, jakou část pozemku vlastník budovy reálně užíval a jaký prospěch z toho měl. Není možné automaticky požadovat plnění za celý pozemek jen proto, že není smluvně vymezen menší rozsah.
2. Důkazní břemeno je na Vás: V občanském soudním řízení platí, že každá strana musí prokázat svá tvrzení. Jelikož jste to Vy (resp. Vaše maminka jako žalobce), kdo tvrdí, že vlastník budovy užíval i jinou část pozemku než jen zastavěnou plochu, leží důkazní břemeno na Vás. Soud správně požaduje, abyste toto své tvrzení doložila důkazy.

Jak prokázat užívání větší části pozemku?

Tvrzení protistrany, že užívala jen pozemek pod stavbou a zbytek ne, protože budova nebyla obyvatelná, je účelové. Právě rekonstrukce je klíčovým momentem, který jeho tvrzení vyvrací. Zde jsou typy důkazů, které můžete soudu předložit:

• Svědecké výpovědi: Sousedé, rodinní příslušníci, případně i pracovníci, kteří prováděli rekonstrukci. Ti všichni mohou dosvědčit, že na pozemku byl skladován materiál, parkovala tam auta, stál tam kontejner na suť, lešení přesahovalo půdorys stavby apod.
• Fotodokumentace: Jakékoliv fotografie (i staršího data) z průběhu rekonstrukce, které zachycují stavební materiál, automobily nebo stavební ruch na okolním pozemku, jsou velmi silným důkazem. Pomoci mohou i historické snímky z online map (např. Google Street View, Mapy.cz), pokud náhodou něco zachytily.
• Stavební dokumentace: Pokud by se Vám podařilo získat přístup ke stavebnímu povolení nebo projektové dokumentaci k rekonstrukci, mohlo by z ní vyplývat, že pro provedení stavby bylo nutné využít i okolní pozemek (např. pro zařízení staveniště).
• Znalecký posudek: V krajním případě lze navrhnout vypracování znaleckého posudku z oboru stavebnictví. Znalec může potvrdit, že daný typ rekonstrukce objektivně nebylo možné provést bez využití přilehlého pozemku pro lešení, skladování materiálu, přístup techniky atd.

Důležité: Užíváním se nerozumí jen aktivní činnost. I pasivní zabránění v užívání Vám (např. tím, že si na pozemku skladuje materiál) je formou užívání z jeho strany a omezením Vašeho vlastnického práva.

Argumentace ohledně daně z nemovitých věcí

Váš postřeh ohledně placení daně z celého pozemku je lidsky naprosto pochopitelný, ale trochu zavádějící. V soudním řízení má spíše nevýznamnou váhu. Jedná se o Váš vztah k státu (veřejnoprávní povinnost). Soud rozhoduje soukromoprávní spor mezi Vaší maminkou a vlastníkem budovy.
Tento argument můžete použít jako doplnění celkové nespravedlnosti situace: "Má mandantka nese veškeré veřejnoprávní povinnosti spojené s vlastnictvím celého pozemku, zatímco žalovaný z jeho užívání bezplatně profituje nad rámec pouhé existence stavby." Hlavní tíha argumentace ale musí ležet na prokázání faktického užívání.
Nelze totiž spojit užívání pozemku, vč. stanovení nájemného (v našem případě spíše bezdůvodné obohacení) a daňovou povinnost za vlastnictví pozemku. Jsou to dvě nesouvisející záležitosti. Podobně jako musím zdanit nemovitost, i když neužívám sklep a půdu...

Přeji, ať spor dotáhnete brzy do zdárného konce.

Mgr. Radka Pešlová